商品房買賣/ CASE

業主看過樣板房后購買了商品房期房，在交付時卻發現所購房屋的屋頂比其他樓層的屋頂多出了六道橫梁。但該橫梁系初始設計，符合國家設計規范，在此情況下業主能否向開發商主張賠償責任？本期分享本所方湘子、費越律師代理的兩起商品房買賣合同糾紛案。

【基本案情】

原告：黃某、婁某

被告：南京某房地產開發商

  2013年9月，黃某與婁某分別購買了南京某開發商開發建設的某樓盤10樓房屋一套，商品房預售合同中約定房屋層高2.8米。2014年8月，黃某與婁某在房屋交接驗收過程中發現所購房屋比同一幢其他樓層的頂部多出了六道裸露在外的橫梁，縱橫交錯，使屋頂變得如棋盤格子一般，嚴重影響美觀；而且這些橫梁均約幾十厘米高，使得屋內實際層高僅為2.3米，與合同約定嚴重不符，嚴重影響房屋的使用和美觀。住在這樣的房屋內讓人感到壓抑，影響心情。黃某與婁某就此與開發商多次協商均無果，故訴至法院，請求判令開發商在確保房屋符合國家安全標準的前提下拆除房屋中裸露的橫梁，如果橫梁確實不能拆除，則要求開發商按2000元／平方米賠償經濟損失194280元。

  開發商辯稱：交付的房屋層高2.8米，符合合同約定，涉案房屋的門廳及小臥室多出5道橫梁，其中有1道貫通門廳和小臥室，5道橫梁是因為11層的房屋結構產生變化，需要在10層和11層間的樓板下澆注承重梁，以保證10層以上房屋的安全，該承重梁的設計圖紙是經過有關建筑主管部門圖紙審核的，其作用類似于房屋的承重墻，是不能拆除的。涉案房屋的門廳和小臥室頂部的承重梁與地面的凈高均為2.3米以上不等，完全符合國家《住宅設計規范》規定的國家標準。因此，開發商認為涉案房屋的交付條件完全符合合同約定和國家標準，請求駁回購房者的訴訟請求。

【裁判過程】

  經審理查明，黃某與婁某分別和開發商簽訂了《南京市商品房預售合同》合法有效，合同約定涉案房屋層高2.8米。開發商于2014年8月交付該房屋，交付時已取得《建設工程規劃驗收合格證書》和房屋建筑工程竣工驗收備案證明材料。

  法院經現場勘驗，開發商交付涉案房屋朝北一間臥室屋頂有兩道橫梁，呈“T”型結構，客廳朝北的屋頂有四道橫梁，呈錯開的“十”字型結構。橫梁的高度約28厘米、寬度約20厘米，橫梁的下端距地面約240厘米。涉案房屋的六道橫梁是初始設計就存在，上述橫梁均不能拆除，若拆除會影響房屋安全。

【裁判結果】

  法院認為，民事活動應當遵循誠實信用原則。本案中涉案房屋的六道橫梁雖是初始設計，但橫梁存在的事實足以影響到購房者對購買涉案房屋的判斷，而開發商在與黃某及婁某簽訂商品房預售合同時，未盡到提醒或告知的義務，違背了誠實信用原則。根據合同約定涉案房屋層高為2.8米，現開發商交付給的房屋中有六道橫梁，且每道橫梁高28厘米、寬度約20厘米，橫梁的分布實際減少了室內使用空間，而商品房預售合同中未約定有此質量瑕疵，該瑕疵降低了房屋的使用價值。法院認為涉案房屋屋頂存在橫梁的質量瑕疵，對室內的使用空間、房屋的使用價值等不利影響客觀存在。綜上，根據公平原則，法院酌定判決開發商分別賠償黃某與婁某各40000元。

【二審審理】

  開發商不服原審判決，向南京市中級人民法院提起上訴，上訴理由為：根據GB50096－2100號國家住宅設計規范，涉案房屋完全符合其中規定的凈高、層高標準。多出的橫梁既是為了安全考慮，也充分考慮了房屋的使用空間和使用價值，不存在對其造成影響的問題。六道橫梁僅位于門廳和小房間，至多十多平方米，約占整個房間面積六分之一，不會影響房屋整體使用空間。其出售的也是毛坯房，不存在影響房屋美觀問題。同時，涉案房屋本身就有橫梁，多出部分橫梁不影響裝潢吊頂后的室內凈高。綜上，請求法院撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請求。
　二審法院認為，民事活動應當遵循誠實信用原則。雙方簽訂的《商品房預售合同》約定涉案房屋層高為2.8米，現開發商交付給的房屋中的六道橫梁處于臥室與門廳上方，且每道橫梁高28厘米、寬度約20厘米，其分布實際上影響了室內使用空間與使用價值，亦會增加購房者的裝修成本。本案中涉案房屋的六道橫梁雖是初始設計，但該橫梁存在的事實足以影響到普通購房者對購買涉案房屋的判斷，而開發商在與購房者簽訂商品房預售合同時，未盡到提醒或告知的義務，違背了誠實信用原則。原審法院在考慮到橫梁影響涉案房屋使用價值的基礎上，酌定開發商分別賠償黃某與婁某各40000元，并無不當。開發商上訴稱橫梁符合國家標準，不會對涉案房屋造成影響，顯與事實不符，對其上訴請求，本院不予支持。
　綜上，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

【辦案手記】

  每一起案件都是一個故事，每辦一起案件都值得總結與思考。本案的代理，使得我們對律師工作的“突破”與“靈活”有了更深的體會。

突破——預備合并訴訟之應用

  預備合并訴訟，是指原告在提起主位訴訟的同時，于同一訴訟程序中提起預備訴訟，以備主位訴訟無理由時，可以就其預備訴訟請求法院審判的訴訟合并形態。預備合并之訴制度在我國民事訴訟中沒有具體規定，囿于法院對案件程序性限制，在司法實踐中運用或有障礙。

  本案代理律師通過充分溝通，得知當事人的訴訟目的為在符合安全要求的前提下拆除橫梁，但如果橫梁不能拆除，退其次也能接受賠償。因此我們嘗試在本案中采用預備合并訴訟，即先請求法院在確保房屋符合國家安全標準的前提下拆除房屋中裸露的橫梁，如果橫梁確實不能拆除，則要求開發商給予經濟損失。為了順利立案，我們特地準備了兩套訴訟文本。果然，立案庭法官要求只能在拆除與賠償之間選擇其一，因此在立案時訴請選擇了拆除橫梁。但是在開庭過程再次提出預備合并的訴訟請求，所幸被法官接受。

  事實證明這一設計是正確的，因為法院在審理過程中經向專業部門咨詢，確認多出的橫梁出于安全因素無法拆除，因此就對預備的訴訟請求進行了審理，判令開發商賠償。如此一來，避免當事人另案起訴，耗時耗力，徒增訟累。因此，律師在代理案件過程中應當結合當事人的真實意愿，全面設計訴訟方案，勇于嘗試與突破，以最低的成本、最高的效率實現當事人的訴訟目標。

靈活——及時調整訴訟策略

在接受委托時基于已有信息，我們初始判斷涉案房屋多出的橫梁系開發商在建設過程中擅自變更設計而導致，因此主要觀點從開發商擅自進行設計變更的角度主張賠償責任。但是在接受委托后，經向房屋所在地的建設主管機關、檔案館等部門調查后卻得知，涉案房屋多出的橫梁為初始設計，符合設計規范，此結果將對我們的訴訟造成不利影響。鑒于此，我們迅速將訴請焦點轉移至即便房屋符合設計規范，但仍給購房者造成實際影響的角度說服法官，積極地主張賠償。

法院最終采納了我們的代理意見，兩級法院均認為涉案房屋的六道橫梁雖是初始設計，但該橫梁存在的事實足以影響到普通購房者對購買涉案房屋的判斷，而開發商在與購房者簽訂商品房預售合同時，未盡到提醒或告知的義務，違背了誠實信用原則。橫梁的分布對室內的使用空間、房屋的使用價值等不利影響客觀存在，而商品房預售合同中未約定有此質量瑕疵，根據公平原則，法院酌定開發商應予賠償。